SUPERBONUS 110%: requisiti, fotovoltaico e ultimi chiarimenti per l'applicazione

Siamo ormai agli sgoccioli: l'applicazione fattuale dell'Ecobonus 110% potrà cominciare tra poche settimane. Trovate qui alcune importanti informazioni in merito alle condizionalità per l'accesso agevolazione. Va segnalato che è stato finalmente pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale in data 5 ottobre 2020 il DECRETO 6 agosto 2020: Requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus (scaricalo qui, cliccando).

Sul nostro portale potete inoltre richiedere già l'intervento da parte di tecnici specializzati per lo studio del vostro caso e per la presentazioni di proposte tecniche. Potrete anche comprendere in quali casi il fotovoltaico sia associabile agli interventi di ecobonus all 110 per cento.

Ripercorriamo adesso i punti chiave della normativa, anche a seguito degli ultimi chiarimenti del Mise e dell'Agenzia delle Entrate e di un percorso deduttivo e di interpretazione della norma che, almeno per questi punti, si può ritenere consolidato nel testo del Decreto Agosto. Ovviamente è nostra premura ricordare che l'interpretazione effettiva delle norme e la loro applicabilità può essere valutata correttamente solo da un tecnico abilitato (che è possibile contttare dal nostro servizio). S'intenda questo articolo come un approfondimento sulle caratteristiche principali dell'Ecobonus 110%.

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BENEFICIARI ECOBONUS 110%

L'Ecobonus 110% si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
• Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di 'in house providing';
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• Onlus e associazioni di volontariato;
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;
• soggetti Ires nell'ipotesi di partecipazione per interventi trainanti effettuati su parti comuni in condominio.

L'inquilino in locazione o l'usufruttuario di un immobile può beneficiare del Superbonus perché detiene l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese. Titolo idoneo è da considerarsi quello del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione o di comodato, con l'esplicito consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Il Superbonus, invece, al momento non dovrebbe applicarsi agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra più soggetti). 

Una cosa che interessa moltissimi è che, fortunatamente, nel caso di lavori di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso dell’immobile da non abitativo ad abitativo se nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulta chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso si applica l'Ecobonus 110.

CATEGORIE CATASTALI ESCLUSE

L’Ecobonus al 110% non spetta per interventi su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

REQUISITO DELLA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA

Il  Superbonus 110% è ammesso solo nel caso di immobili in regola dal punto di vista urbanistico, cioè che non presentino abusi edilizi non sanati. Discordanze tra progetto e realizzazione sono ammesse, cioè consentite, fino al 2% delle misure previste dal titolo abitativo, per quanto attiene ad altezze, distacchi, cubatura, superficie della coperta e ogni altro parametro misurabile dell’unità abitativa.

E’ stato inoltre recentemente precisato che le difformità delle singole unità in contesto condominiale non inibiscono l’accesso all’Ecobonus 110% per gli interventi comuni condominiali.

Il documento che sarà necessario per procedere alle opere nell’ambito del Superbonus è il certificato di conformità urbanistica. Esso consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio.

C’è poi il caso degli immobile realizzati quando non era obbligatorio ottenere un titolo abitativo edilizio. Per questi immobile lo stato di legittimità verrà certificato dalle informazioni catastali riferibili al primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali riprese fotografiche, estratti cartografici,  documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza a cui si aggiunge l’ultimo titolo edilizio ottenuto per la realizzazione di interventi di ristrutturazione o ampliamento, regolarizzazione o messa in sicurezza.

IN COSA CONSISTE IL SUPERBONUS

Si tratta di un'agevolazione del 110%  di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili, condomini o singole unità abitative funzionalmente indipendenti, che comporti un innalzamento di due classi energetiche degli stessi.

Quali interventi sono ammessi al Superbonus?

Sono distinti in invertenti 'trainanti':

• interventi di isolamento termico sugli involucri edilizi, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
• interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

...e interventi 'trainati' (cioè eseguiti congiuntamente ad almeno uno di trainanti):

• interventi di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus;
• installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati

La legge pone in particolare risalto l'installazione di un impianto fotovoltaico, seppure non lo consideri un intervento trainante. Ciò significa che si tratta di uno di questi interventi prediletti dal governo (tra i trainati) poiché hanno il miglior impatto del progetto di efficientamento complessivo dell'immobile. Il tetto di spesa è infatti abbastanza alto (come vedremo più avanti) e per altro verrà a considerarsi separatamente dal pari tetto di spesa per l'installazione di una batteria di accumulo. Requisiti del superbonus per fotovoltaico sono sempre l'installazione congiunta ad un intervento trainante e l'aumento di due classi energetiche. 

Quando un’unità immobiliare si intende funzionalmente indipendente?

SI tratta dell’unità immobiliare, anche in un edificio plurifamiliare, dotata di almeno un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino.

Interventi trainanti: il caso del cappotto termico

Il Superbonus è concesso se l’intervento di isolamento termico riguarda il 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio. Dunque la singola unità dovrebbe effettuare un intervento che soddisfi entrambi i requisiti.

Diverso il caso di unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari ma funzionalmente indipendenti: qui il Superbonus spetta anche se l’intervento di isolamento termico è realizzato sulla singola unità abitativa, per il 25% della propria superficie disperdente, e sempre che comporti (anche associato ad altri interventi) il miglioramento di due classi energetiche.

E’ ammesso al Superbonus il rifacimento degli intonaci (cioè il rifacimento della facciata) nel momento e per le parti in cui si procede all’installazione di un cappotto termico.

Immobile sottoposto vincolo storico-monumentale

Per gli immobili sottoposti a vincolo storico-monumentale o dei beni culurali, per i quali non sia possibile realizzare gli interventi trainanti, il Superbonus spetta per qualunque opera che migliori la prestazione energetica di due classi o, qualora non fosse possibile, faccia conseguire la classe energetica più alta.

Efficientamento energetico su un’unità collabente

Si può usufruire del Superbonus per le spese sostenute anche sulle unità collabenti, cioè la categoria catastale F/2, purché sussistano i requisiti previsti dalla normativa.

La questione dei limiti di spesa per impianti fotovoltaici e accumulatori

Sono stati sciolti i dubbi su una questione rimasta a lungo sospesa. Agenzia delle Entrate e Mise hanno precisato, superando anche la precedente interpretazione, che il limite di spesa di 48.000 euro va considerato distintamente (e non congiuntamente) per i due diversi interventi: di installazione degli impianti fotovoltaici e di installazione di sistemi di accumulo per il fotovoltaico. Sono, insomma, due categorie a se stanti, entrambe con 48 mila euro di massimale. 

Interventi trainanti: la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale

Uno degli interventi trainanti per i condomini o per le singole unità abitative funzionalmente indipendenti è la sostituzione degli impianti termici di riscaldamento, con quelli di nuova generazione: a pompa di calore, ibridi o a condensazione. Con la nuova definizione normativa introdotta dal D. lgs. 48/2020 sono adesso considerati tali anche le stufa a legna, i camini o i termo-camini e le stufe o caldai a pellet. E’ fatto salvo il requisito fondamentale del superamento di due classi energetiche attraverso la sostituzione degli impianti esistenti, che in taluni casi risulterà complesso da certificare, ma certamente non impossibile.

Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati soltanto alla produzione di acqua calda sanitaria per le singole unità abitative.

Un’altra considerazione importante riguarda i lavori connessi con la sostituzione degli impianti termici. Sono infatti comprese tra le spese detraibili al 110% quelle sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento). 

Escluso invece dall’agevolazione ogni intervento di installazione di impianti di riscaldamento ex novo, in quanto la norma fa riferimento esclusivamente alla sostituzione.

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